À retenir
- Un REIT coté vous permet de détenir une part d'un portefeuille immobilier générateur de revenus dans un compte-titres ordinaire.
- Les REIT distribuent généralement une grande partie de leurs revenus, mais les dividendes peuvent être réduits.
- Utilisez le FFO, le taux d'occupation, l'endettement et le ratio cours/valeur nette d'inventaire plutôt que le seul résultat net.
- Un fonds REIT diversifie entre sociétés ; un seul REIT concentre sur quelques actifs.
- Les taux, la conjoncture et les tendances sectorielles font tous bouger les cours des REIT.
Acheter un immeuble exige un apport important, un prêt immobilier et beaucoup de patience. Une société d'investissement immobilier cotée, généralement appelée REIT, offre une autre voie : vous achetez des actions d'une entreprise qui possède des biens immobiliers, depuis un compte-titres ordinaire, pour le montant de votre choix. Cette commodité s'accompagne de ses propres arbitrages.
Ce qu'est un REIT
Un REIT est une société ou un trust qui détient, et généralement exploite, des biens immobiliers générateurs de revenus tels que des bureaux, entrepôts, appartements, centres commerciaux, centres de données ou bâtiments de santé. Les locataires paient un loyer ; le REIT couvre ses coûts et distribue une grande partie du bénéfice aux actionnaires.
Dans de nombreux pays, le label REIT est un statut juridique. Pour bénéficier d'un traitement fiscal favorable, la société doit généralement distribuer une part élevée de ses revenus et respecter des limites sur ce qu'elle détient. Les conditions exactes varient selon les pays ; vérifiez donc comment les règles s'appliquent au REIT que vous envisagez.
- Les REIT actions (equity REIT) possèdent et louent des biens immobiliers. L'essentiel du marché relève de ce type.
- Les REIT hypothécaires (mortgage REIT) détiennent des prêts ou des titres hypothécaires et perçoivent des intérêts. Ils sont plus sensibles aux taux d'intérêt et aux conditions de financement.
- Les REIT cotés se négocient en bourse ; vous pouvez donc acheter et vendre aux prix du marché.
- Les REIT non cotés sont vendus par des canaux privés, avec une liquidité limitée et souvent des frais plus élevés. Ce n'est pas ce que propose un compte-titres standard.
Les façons d'accéder à l'immobilier via un courtier
| Voie | Ce que vous détenez | Principal avantage | Principal point de vigilance |
|---|---|---|---|
| Action d'un seul REIT | Une part d'une société immobilière | Choix ciblé du secteur | Concentration sur quelques actifs |
| ETF ou fonds REIT | Un panier de nombreux REIT | Diversification entre sociétés | Frais du fonds ; risque de cycle immobilier toujours présent |
| Promoteurs et constructeurs de logements | Actions d'entreprises de construction | Lié à l'activité du logement | Cyclique ; pas de revenus locatifs |
| CFD immobiliers ou dérivés sur indices | Un contrat, pas un actif | Accès à court terme et vente à découvert | Effet de levier, coûts de financement, aucune propriété |
| Immobilier en direct | Un immeuble (pas via un courtier) | Contrôle et usage personnel | Capital important, faible liquidité, coûts élevés |
Lire un REIT : les chiffres qui comptent
Les bénéfices ordinaires peuvent induire en erreur pour les sociétés immobilières, car les immeubles sont amortis comptablement alors qu'ils conservent ou gagnent souvent de la valeur. Les REIT publient donc les fonds provenant de l'exploitation, ou FFO (funds from operations), comme mesure plus fidèle des bénéfices en numéraire.
Un calcul illustratif : un REIT déclare un résultat net de 50, un amortissement de 40 et une plus-value exceptionnelle de 10 sur la vente d'un bien. Le FFO est de 50 plus 40 moins 10, soit 80. S'il a 100 actions en circulation, le FFO par action est de 0,80. Si l'action se négocie à 16 et que le REIT verse 0,64 par an, le rendement est de 4 % et le taux de distribution est de 80 % du FFO.
- Taux d'occupation : la part de la surface qui est louée. Une baisse du taux d'occupation précède généralement une baisse des revenus.
- Durée des baux et qualité des locataires : des baux longs avec des locataires solides rendent les revenus plus stables.
- Endettement : la dette par rapport aux actifs, et la part de dette arrivant bientôt à échéance. L'immobilier est souvent financé par l'emprunt.
- Cours rapporté à la valeur nette d'inventaire : une action peut se négocier avec une décote ou une prime par rapport à la valeur estimée des biens.
- Secteur et région : un REIT de centres commerciaux et un REIT d'entrepôts font face à des conditions très différentes.
Ce qui fait bouger le cours des REIT
Les REIT se situent entre les actions et les obligations. Les loyers procurent un revenu de type obligataire, mais les cours des actions évoluent avec le sentiment de marché, le coût de l'emprunt et la conjoncture. Quand les taux d'intérêt montent, le financement devient plus cher, les rendements obligataires font concurrence pour les investisseurs en quête de revenus, et les valorisations immobilières subissent souvent des pressions. Une baisse des taux peut avoir l'effet inverse.
Les différents types de biens réagissent différemment. Les immeubles de bureaux peuvent souffrir si le télétravail réduit la demande. Les bâtiments logistiques dépendent du commerce et des schémas de consommation. Les loyers résidentiels peuvent être encadrés. La diversification entre secteurs peut atténuer l'impact d'une tendance isolée.
Une courte routine d'évaluation
Avant d'acheter un REIT ou un fonds REIT
- Identifier ce qu'il détient. Lisez les types de biens, les implantations et les principaux locataires.Astuce : La fiche d'un fonds indique les pondérations par secteur et par pays.
- Vérifier le financement. Examinez le ratio d'endettement, le taux d'intérêt moyen et les dates de refinancement.
- Examiner le versement. Comparez les dividendes au FFO plutôt qu'au résultat net, et repérez les distributions tendues.
- Comparer la valorisation. Regardez le cours par rapport à la valeur nette d'inventaire et à des REIT similaires.
- Passer en revue la fiscalité et les coûts. Vérifiez comment les dividendes sont imposés dans votre juridiction, toute retenue à la source étrangère et la conversion de devises du courtier.
Questions fréquentes
Les REIT, est-ce la même chose que posséder un bien immobilier ?
Non. Vous détenez des actions, qui se négocient quotidiennement et évoluent avec le sentiment de marché, et non avec des expertises. Vous ne contrôlez pas les immeubles et n'obtenez pas le même traitement fiscal qu'un propriétaire en direct.
Pourquoi les dividendes des REIT semblent-ils élevés ?
Les règles de distribution exigent souvent qu'une grande part des revenus soit versée, de sorte que les rendements peuvent dépasser ceux des actions ordinaires. Un rendement élevé peut aussi refléter un risque.
Les REIT peuvent-ils perdre de la valeur ?
Oui. Les cours peuvent baisser sensiblement, en particulier quand le coût de l'emprunt bondit ou qu'un secteur s'affaiblit.