Das Wichtigste in Kürze
- Ein börsennotierter REIT lässt Sie in einem normalen Brokerdepot einen Teil eines ertragbringenden Immobilienportfolios besitzen.
- REITs schütten in der Regel einen großen Teil ihrer Erträge aus, doch Dividenden können gekürzt werden.
- Nutzen Sie FFO, Auslastung, Verschuldung und Kurs-zu-Nettoinventarwert statt allein den Nettogewinn.
- Ein REIT-Fonds streut über Unternehmen; ein einzelner REIT konzentriert sich auf wenige Objekte.
- Zinsen, Konjunktur und Sektortrends bewegen alle die REIT-Kurse.
Ein Gebäude zu kaufen, erfordert eine hohe Anzahlung, eine Hypothek und viel Geduld. Ein Real Estate Investment Trust, meist REIT genannt, bietet einen anderen Weg: Sie kaufen Aktien eines Unternehmens, das Immobilien besitzt, über ein normales Brokerdepot und in jedem gewünschten Umfang. Diese Bequemlichkeit bringt eigene Zielkonflikte mit sich.
Was ein REIT ist
Ein REIT ist ein Unternehmen oder Trust, das ertragbringende Immobilien wie Büros, Lagerhäuser, Wohnungen, Einkaufszentren, Rechenzentren oder Gesundheitsimmobilien besitzt und in der Regel auch betreibt. Mieter zahlen Miete; der REIT deckt die Kosten und schüttet einen großen Teil des Gewinns an die Aktionäre aus.
In vielen Ländern ist die Bezeichnung REIT ein rechtlicher Status. Um eine steuerliche Begünstigung zu erhalten, muss das Unternehmen in der Regel einen hohen Anteil seiner Erträge ausschütten und Grenzen dafür einhalten, was es besitzen darf. Die genauen Bedingungen unterscheiden sich je nach Land, prüfen Sie daher, wie die Regeln auf den REIT zutreffen, den Sie in Betracht ziehen.
- Equity-REITs besitzen und vermieten Immobilien. Der Großteil des Marktes gehört zu dieser Art.
- Mortgage-REITs halten Kredite oder hypothekenbesicherte Wertpapiere und erzielen Zinsen. Sie reagieren empfindlicher auf Zinsen und Finanzierungsbedingungen.
- Börsennotierte REITs werden an einer Börse gehandelt, sodass Sie zu Marktpreisen kaufen und verkaufen können.
- Nicht börsennotierte REITs werden über private Kanäle mit eingeschränkter Liquidität und oft höheren Gebühren vertrieben. Sie sind nicht das, was ein normales Brokerdepot bietet.
Wege zum Immobilienengagement über einen Broker
| Weg | Was Sie besitzen | Hauptvorteil | Hauptpunkt zum Aufpassen |
|---|---|---|---|
| Einzelne REIT-Aktie | Einen Anteil an einem Immobilienunternehmen | Gezielte Auswahl des Sektors | Konzentration auf wenige Objekte |
| REIT-ETF oder -Fonds | Einen Korb aus vielen REITs | Diversifikation über Unternehmen hinweg | Fondsgebühren; weiterhin Immobilienzyklusrisiko |
| Projektentwickler und Hausbauer | Aktien von Bauunternehmen | Gekoppelt an die Wohnungsbauaktivität | Zyklisch; keine Mieteinnahmen |
| Immobilien-CFDs oder Indexderivate | Einen Kontrakt, keinen Vermögenswert | Kurzfristiger Zugang und Leerverkäufe | Hebel, Finanzierungskosten, kein Eigentum |
| Direkter Immobilienbesitz | Ein Gebäude (nicht über einen Broker) | Kontrolle und private Nutzung | Hohes Kapital, geringe Liquidität, hohe Kosten |
Einen REIT lesen: die Kennzahlen, auf die es ankommt
Der gewöhnliche Gewinn kann bei Immobilienunternehmen irreführend sein, weil Gebäude auf dem Papier abgeschrieben werden, obwohl sie oft ihren Wert halten oder steigern. REITs weisen daher die Funds from Operations (FFO) als sauberere Kennzahl des Cash-Ertrags aus.
Eine beispielhafte Rechnung: Ein REIT meldet einen Nettogewinn von 50, Abschreibungen von 40 und einen einmaligen Gewinn von 10 aus dem Verkauf einer Immobilie. Die FFO betragen 50 plus 40 minus 10, also 80. Bei 100 ausgegebenen Aktien liegen die FFO je Aktie bei 0,80. Wird die Aktie zu 16 gehandelt und zahlt der REIT 0,64 pro Jahr aus, beträgt die Rendite 4 % und die Ausschüttung 80 % der FFO.
- Auslastung: der vermietete Flächenanteil. Eine sinkende Auslastung geht meist niedrigeren Erträgen voraus.
- Mietvertragslaufzeit und Mieterqualität: Lange Mietverträge mit starken Mietern machen die Erträge stabiler.
- Verschuldung: Schulden im Verhältnis zum Vermögen und wie viele Schulden bald fällig werden. Immobilien werden oft mit Krediten finanziert.
- Kurs im Verhältnis zum Nettoinventarwert: Eine Aktie kann mit einem Abschlag oder Aufschlag auf den geschätzten Wert der Immobilien gehandelt werden.
- Sektor und Region: Ein Einkaufszentrum-REIT und ein Lagerhaus-REIT sehen sich sehr unterschiedlichen Bedingungen gegenüber.
Was REIT-Kurse bewegt
REITs liegen zwischen Aktien und Anleihen. Mieten liefern anleiheähnliche Erträge, doch die Aktienkurse bewegen sich mit Stimmung, Kreditkosten und Konjunktur. Steigen die Zinsen, wird die Finanzierung teurer, Anleiherenditen konkurrieren um die Gunst von Ertragsanlegern, und die Immobilienbewertungen geraten oft unter Druck. Sinkende Zinsen können die gegenteilige Wirkung haben.
Verschiedene Immobilienarten reagieren unterschiedlich. Bürogebäude können leiden, wenn Homeoffice die Nachfrage verringert. Logistikimmobilien hängen von Handel und Konsummustern ab. Wohnungsmieten können reguliert sein. Streuung über Sektoren kann die Wirkung eines einzelnen Trends abschwächen.
Eine kurze Bewertungsroutine
Bevor Sie einen REIT oder REIT-Fonds kaufen
- Feststellen, was er besitzt. Lesen Sie nach, welche Immobilienarten, Standorte und größten Mieter es gibt.Tipp: Das Factsheet eines Fonds nennt Sektor- und Länderanteile.
- Die Finanzierung prüfen. Sehen Sie sich die Verschuldungsquote, den durchschnittlichen Zinssatz und die Refinanzierungstermine an.
- Die Ausschüttung untersuchen. Vergleichen Sie Dividenden mit den FFO statt mit dem Nettogewinn und achten Sie auf eine überdehnte Ausschüttung.
- Die Bewertung vergleichen. Betrachten Sie den Kurs im Vergleich zum Nettoinventarwert und zu ähnlichen REITs.
- Steuern und Kosten prüfen. Prüfen Sie, wie Dividenden in Ihrer Rechtsordnung besteuert werden, ob ausländische Quellensteuer anfällt und wie der Broker Währungen umrechnet.
Häufig gestellte Fragen
Sind REITs dasselbe wie Immobilienbesitz?
Nein. Sie besitzen Aktien, die täglich gehandelt werden und sich mit der Marktstimmung statt mit Gutachten bewegen. Sie kontrollieren die Gebäude nicht und erhalten nicht dieselbe steuerliche Behandlung wie ein direkter Eigentümer.
Warum wirken REIT-Dividenden hoch?
Ausschüttungsvorschriften verlangen oft, dass ein großer Teil der Erträge ausgezahlt wird, sodass die Renditen die typischer Aktien übersteigen können. Eine hohe Rendite kann auch Risiko widerspiegeln.
Können REITs an Wert verlieren?
Ja. Die Kurse können erheblich fallen, besonders wenn die Kreditkosten sprunghaft steigen oder ein Sektor schwächelt.