REIT และการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ผ่านโบรกเกอร์

ประเด็นสำคัญ

REIT ที่จดทะเบียนให้คุณเป็นเจ้าของส่วนหนึ่งของพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ในบัญชีโบรกเกอร์ปกติ
โดยทั่วไป REIT แจกจ่ายรายได้ส่วนใหญ่ แต่เงินปันผลอาจถูกปรับลด
ใช้ FFO อัตราการเช่า เลเวอเรจ และราคาต่อ NAV แทนที่จะดูกำไรสุทธิเพียงอย่างเดียว
กองทุน REIT กระจายความเสี่ยงข้ามหลายบริษัท ส่วน REIT เดี่ยวกระจุกตัวอยู่ในสินทรัพย์ไม่กี่ชิ้น
อัตราดอกเบี้ย เศรษฐกิจ และแนวโน้มกลุ่มอุตสาหกรรมล้วนขับเคลื่อนราคา REIT

การซื้ออาคารต้องใช้เงินดาวน์ก้อนใหญ่ สินเชื่อจำนองและความอดทนอย่างมาก ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) เสนอเส้นทางที่ต่างออกไป คือคุณซื้อหุ้นของบริษัทที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ จากบัญชีโบรกเกอร์ปกติ ในจำนวนเงินเท่าใดก็ได้ที่คุณเลือก ความสะดวกนี้มาพร้อมกับข้อแลกเปลี่ยนของมันเอง

REIT คืออะไร

REIT คือบริษัทหรือทรัสต์ที่เป็นเจ้าของ และโดยปกติเป็นผู้บริหาร อสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ เช่น อาคารสำนักงาน คลังสินค้า อพาร์ตเมนต์ ศูนย์การค้า ดาต้าเซ็นเตอร์ หรืออาคารด้านสุขภาพ ผู้เช่าจ่ายค่าเช่า REIT ครอบคลุมค่าใช้จ่ายและแจกจ่ายกำไรส่วนใหญ่ให้ผู้ถือหุ้น

ในหลายประเทศ คำว่า REIT เป็นสถานะทางกฎหมาย เพื่อให้เข้าเกณฑ์การปฏิบัติทางภาษีที่เอื้ออำนวย บริษัทมักต้องแจกจ่ายรายได้ในสัดส่วนสูงและเป็นไปตามข้อจำกัดว่าสามารถถือครองอะไรได้ เงื่อนไขที่แน่นอนแตกต่างกันตามประเทศ ดังนั้นควรตรวจสอบว่ากฎเกณฑ์ใช้กับ REIT ที่คุณกำลังพิจารณาอย่างไร

Equity REIT เป็นเจ้าของและให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ตลาดส่วนใหญ่เป็นประเภทนี้
Mortgage REIT ถือเงินกู้หรือหลักทรัพย์จำนองและได้รับดอกเบี้ย อ่อนไหวต่ออัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไขการจัดหาเงินทุนมากกว่า
REIT จดทะเบียน (Listed REIT) ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ คุณจึงซื้อและขายได้ที่ราคาตลาด
REIT ที่ไม่จดทะเบียน (Non-listed REIT) ขายผ่านช่องทางส่วนตัวที่สภาพคล่องจำกัดและมักมีค่าธรรมเนียมสูงกว่า ไม่ใช่สิ่งที่บัญชีโบรกเกอร์มาตรฐานให้คุณ

วิธีเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ผ่านโบรกเกอร์

ช่องทาง	สิ่งที่คุณเป็นเจ้าของ	ข้อดีหลัก	ข้อควรระวังหลัก
หุ้น REIT รายตัว	ส่วนหนึ่งของบริษัทอสังหาริมทรัพย์หนึ่งแห่ง	เลือกกลุ่มอุตสาหกรรมได้ตรงจุด	กระจุกตัวอยู่ในสินทรัพย์ไม่กี่ชิ้น
ETF หรือกองทุน REIT	ตะกร้าของ REIT จำนวนมาก	กระจายความเสี่ยงข้ามหลายบริษัท	ค่าธรรมเนียมกองทุน และยังมีความเสี่ยงจากวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์
ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และผู้รับสร้างบ้าน	หุ้นในธุรกิจก่อสร้าง	เชื่อมโยงกับกิจกรรมด้านที่อยู่อาศัย	ขึ้นกับวัฏจักร ไม่ใช่รายได้ค่าเช่า
CFD อสังหาริมทรัพย์หรืออนุพันธ์ดัชนี	สัญญา ไม่ใช่สินทรัพย์	เข้าถึงระยะสั้นและขายชอร์ตได้	เลเวอเรจ ต้นทุนทางการเงิน ไม่มีความเป็นเจ้าของ
อสังหาริมทรัพย์โดยตรง	อาคารหนึ่งหลัง (ไม่ผ่านโบรกเกอร์)	ควบคุมได้และใช้งานส่วนตัวได้	ต้องใช้เงินทุนมาก สภาพคล่องต่ำ ต้นทุนสูง

การอ่าน REIT: ตัวเลขที่สำคัญ

กำไรทั่วไปอาจทำให้เข้าใจผิดสำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ เพราะอาคารถูกหักค่าเสื่อมราคาในทางบัญชี ขณะที่มักยังคงมูลค่าหรือมีมูลค่าเพิ่มขึ้น REIT จึงรายงานเงินทุนจากการดำเนินงาน หรือ FFO (funds from operations) เป็นมาตรวัดกำไรที่เป็นเงินสดที่ชัดเจนกว่า

ตัวอย่างการคำนวณ สมมติว่า REIT รายงานกำไรสุทธิ 50 ค่าเสื่อมราคา 40 และกำไรครั้งเดียว 10 จากการขายทรัพย์สิน FFO คือ 50 บวก 40 ลบ 10 หรือ 80 หากมีหุ้นที่ออกอยู่ 100 หุ้น FFO ต่อหุ้นคือ 0.80 หากหุ้นซื้อขายที่ 16 และ REIT จ่ายปันผล 0.64 ต่อปี yield คือ 4% และการจ่ายคิดเป็น 80% ของ FFO

80FFO ในตัวอย่าง50 + 40 - 10 เพื่อประกอบ

0.80FFO ต่อหุ้นจาก 100 หุ้น

4%อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล0.64 จากราคา 16

อัตราการเช่า (Occupancy): สัดส่วนของพื้นที่ที่มีผู้เช่า อัตราการเช่าที่ลดลงมักนำหน้ารายได้ที่ลดลง
ระยะสัญญาเช่าและคุณภาพผู้เช่า: สัญญาเช่าระยะยาวกับผู้เช่าที่แข็งแกร่งทำให้รายได้มั่นคงกว่า
เลเวอเรจ: หนี้เทียบกับสินทรัพย์ และหนี้จำนวนเท่าใดที่ครบกำหนดในเร็ว ๆ นี้ อสังหาริมทรัพย์มักใช้เงินกู้ในการจัดหาเงินทุน
ราคาต่อมูลค่าสินทรัพย์สุทธิ (Price to NAV): หุ้นอาจซื้อขายต่ำกว่าหรือสูงกว่ามูลค่าประเมินของอสังหาริมทรัพย์
กลุ่มอุตสาหกรรมและภูมิภาค: REIT ศูนย์การค้าและ REIT คลังสินค้าเผชิญสภาพแวดล้อมที่ต่างกันมาก

อะไรขับเคลื่อนราคา REIT

REIT อยู่ระหว่างหุ้นกับพันธบัตร ค่าเช่าให้รายได้คล้ายพันธบัตร แต่ราคาหุ้นเคลื่อนไหวตามความรู้สึกของตลาด ต้นทุนการกู้ยืม และเศรษฐกิจ เมื่ออัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น การจัดหาเงินทุนมีราคาแพงขึ้น yield ของพันธบัตรแข่งขันเพื่อดึงดูดนักลงทุนที่ต้องการรายได้ และมูลค่าอสังหาริมทรัพย์มักถูกกดดัน อัตราดอกเบี้ยที่ลดลงอาจให้ผลตรงข้าม

อสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทตอบสนองต่างกัน อาคารสำนักงานอาจเสียหายหากการทำงานทางไกลลดความต้องการ อาคารโลจิสติกส์ขึ้นกับการค้าและรูปแบบการบริโภค ค่าเช่าที่อยู่อาศัยอาจถูกควบคุม การกระจายข้ามกลุ่มอุตสาหกรรมช่วยลดผลกระทบจากแนวโน้มเดี่ยวได้

REIT ช่วยกระจายความเสี่ยงของพอร์ตหุ้นหรือไม่บางส่วน REIT มักถือสินทรัพย์จริงที่จ่ายค่าเช่า แต่ราคา REIT ที่จดทะเบียนมักลดลงพร้อมตลาดหุ้นโดยรวมในช่วงที่ตึงเครียด REIT เพิ่มแหล่งรายได้และความเสี่ยงที่แตกต่างออกไป ไม่ใช่ภูมิคุ้มกันจากการลดลงของตลาด

ขั้นตอนประเมินแบบสั้น

ก่อนซื้อ REIT หรือกองทุน REIT

ระบุว่ามันเป็นเจ้าของอะไร. อ่านประเภทอสังหาริมทรัพย์ ทำเล และผู้เช่ารายใหญ่ที่สุดเคล็ดลับ: เอกสารสรุปกองทุนจะแสดงน้ำหนักกลุ่มอุตสาหกรรมและประเทศ
ตรวจสอบแหล่งเงินทุน. ดูอัตราส่วนหนี้ อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย และวันที่รีไฟแนนซ์
ตรวจสอบการจ่ายปันผล. เปรียบเทียบเงินปันผลกับ FFO ไม่ใช่กำไรสุทธิ และมองหาการจ่ายที่ฝืนเกินกำลัง
เปรียบเทียบมูลค่า. ดูราคาเทียบกับมูลค่าสินทรัพย์สุทธิและเทียบกับ REIT ที่คล้ายกัน
ทบทวนภาษีและต้นทุน. ตรวจสอบว่าเงินปันผลถูกเก็บภาษีอย่างไรในเขตอำนาจรัฐของคุณ ภาษีหัก ณ ที่จ่ายจากต่างประเทศ และการแปลงสกุลเงินของโบรกเกอร์

เลเวอเรจและสินทรัพย์ที่สภาพคล่องต่ำหนี้ของ REIT ขยายทั้งกำไรและขาดทุน และอาคารที่อยู่เบื้องหลังขายได้ไม่เร็ว การใช้ CFD ซื้อขายดัชนีอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเลเวอเรจเข้าไปอีก อย่ากู้เงินมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่คุณรับไม่ไหวหากราคาลดลง

คำถามที่พบบ่อย

REIT เหมือนกับการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หรือไม่

ไม่ คุณเป็นเจ้าของหุ้นซึ่งซื้อขายรายวันและเคลื่อนไหวตามความรู้สึกของตลาด ไม่ใช่ตามการประเมินราคา คุณไม่ได้ควบคุมอาคาร และไม่ได้รับการปฏิบัติทางภาษีเหมือนเจ้าของโดยตรง

เหตุใดเงินปันผลของ REIT จึงดูสูง

กฎการแจกจ่ายมักกำหนดให้จ่ายรายได้ส่วนใหญ่ออกไป yield จึงอาจสูงกว่าหุ้นทั่วไป และ yield ที่สูงก็อาจสะท้อนความเสี่ยงด้วย

REIT สูญเสียมูลค่าได้หรือไม่

ได้ ราคาอาจลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะเมื่อต้นทุนการกู้ยืมพุ่งขึ้นหรือกลุ่มอุตสาหกรรมอ่อนแอลง

เกี่ยวกับผู้เขียนทีมบรรณาธิการ Brokeli ทีมบรรณาธิการของ Brokeli เขียนและตรวจทานคู่มือการศึกษาของเรา ตัวเลขเกี่ยวกับโบรกเกอร์มาจากสแนปช็อตงานวิจัยที่เผยแพร่ และคู่มือไม่มีสัญญาณซื้อขายทีมบรรณาธิการ →

REIT และการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ผ่านโบรกเกอร์