Ключевые выводы
- Листинговый REIT позволяет владеть частью портфеля доходной недвижимости на обычном брокерском счёте.
- REIT, как правило, распределяют значительную часть дохода, но дивиденды могут быть сокращены.
- Используйте FFO, заполняемость, долговую нагрузку и отношение цены к чистой стоимости активов, а не только чистую прибыль.
- Фонд REIT диверсифицирует по компаниям; один REIT концентрирует вложения в нескольких активах.
- Ставки, экономика и тенденции в секторах влияют на цены REIT.
Покупка здания требует крупного первоначального взноса, ипотеки и большого терпения. Инвестиционный траст недвижимости, обычно называемый REIT, предлагает другой путь: вы покупаете акции компании, владеющей недвижимостью, с обычного брокерского счёта и на любую сумму по вашему выбору. У этого удобства есть свои компромиссы.
Что такое REIT
REIT — это компания или траст, которые владеют доходной недвижимостью, как правило управляя ею: офисами, складами, жилыми домами, торговыми центрами, дата-центрами или медицинскими зданиями. Арендаторы платят арендную плату; REIT покрывает расходы и распределяет значительную часть прибыли между акционерами.
Во многих странах понятие REIT — это юридический статус. Чтобы получить льготный налоговый режим, компания, как правило, должна распределять высокую долю дохода и соблюдать ограничения на состав активов. Точные условия зависят от страны, поэтому проверьте, как правила применяются к REIT, который вы рассматриваете.
- Акционерные (equity) REIT владеют недвижимостью и сдают её в аренду. Большая часть рынка относится к этому типу.
- Ипотечные (mortgage) REIT держат кредиты или ипотечные ценные бумаги и зарабатывают проценты. Они более чувствительны к процентным ставкам и условиям финансирования.
- Листинговые REIT торгуются на бирже, поэтому вы можете покупать и продавать их по рыночным ценам.
- Нелистинговые REIT продаются через закрытые каналы, с ограниченной ликвидностью и нередко с более высокими комиссиями. Это не то, что даёт стандартный брокерский счёт.
Способы получить экспозицию к недвижимости через брокера
| Способ | Чем вы владеете | Главное преимущество | На что обратить внимание |
|---|---|---|---|
| Акция отдельного REIT | Долей одной компании-владельца недвижимости | Целенаправленный выбор сектора | Концентрация в нескольких активах |
| ETF или фонд REIT | Корзиной из множества REIT | Диверсификация по компаниям | Комиссии фонда; сохраняется риск цикла рынка недвижимости |
| Девелоперы и строители жилья | Акциями строительных компаний | Связь с активностью на рынке жилья | Цикличность; это не арендный доход |
| CFD на недвижимость или индексные производные | Контрактом, а не активом | Краткосрочный доступ и короткие продажи | Кредитное плечо, затраты на финансирование, отсутствие права собственности |
| Прямое владение недвижимостью | Зданием (не через брокера) | Контроль и личное использование | Крупный капитал, низкая ликвидность, высокие издержки |
Как читать отчётность REIT: важные показатели
Обычная прибыль может вводить в заблуждение в случае компаний-владельцев недвижимости, потому что здания амортизируются на бумаге, а их стоимость при этом часто сохраняется или растёт. Поэтому REIT публикуют фонды от операционной деятельности (FFO) как более чистую меру денежной прибыли.
Иллюстративный расчёт: REIT сообщает о чистой прибыли 50, амортизации 40 и разовой прибыли 10 от продажи объекта. FFO составляет 50 плюс 40 минус 10, то есть 80. Если в обращении находится 100 акций, FFO на акцию равен 0,80. Если акции торгуются по 16, а REIT выплачивает 0,64 в год, доходность составляет 4%, а выплата — 80% от FFO.
- Заполняемость: доля арендованных площадей. Снижение заполняемости обычно предшествует падению доходов.
- Срок аренды и качество арендаторов: долгосрочные договоры с сильными арендаторами делают доход стабильнее.
- Долговая нагрузка: долг относительно активов и то, какая часть долга скоро погашается. Недвижимость часто финансируется за счёт заёмных средств.
- Цена к чистой стоимости активов: акция может торговаться с дисконтом или премией к расчётной стоимости объектов.
- Сектор и регион: REIT торговых центров и REIT складов сталкиваются с очень разными условиями.
Что определяет цены REIT
REIT занимают промежуточное положение между акциями и облигациями. Арендная плата обеспечивает доход, похожий на облигационный, но цены акций движутся вместе с настроениями рынка, стоимостью заимствований и состоянием экономики. Когда процентные ставки растут, финансирование дорожает, доходность облигаций начинает конкурировать за внимание инвесторов, ищущих доход, а оценки недвижимости нередко оказываются под давлением. Падение ставок может действовать в обратную сторону.
Разные типы недвижимости реагируют по-разному. Офисные здания могут пострадать, если удалённая работа снижает спрос. Логистические объекты зависят от торговли и структуры потребления. Арендная плата за жильё может регулироваться. Диверсификация по секторам способна ослабить влияние отдельной тенденции.
Краткая процедура оценки
Прежде чем покупать REIT или фонд REIT
- Выясните, чем он владеет. Изучите типы недвижимости, местоположение и крупнейших арендаторов.Совет: В факт-листе фонда указаны веса секторов и стран.
- Проверьте финансирование. Посмотрите на долговую нагрузку, среднюю процентную ставку и сроки рефинансирования.
- Изучите выплаты. Сравнивайте дивиденды с FFO, а не с чистой прибылью, и обращайте внимание на признаки чрезмерно растянутых выплат.
- Сравните оценку. Сопоставьте цену с чистой стоимостью активов и с похожими REIT.
- Проверьте налоги и издержки. Выясните, как облагаются дивиденды в вашей юрисдикции, есть ли иностранное удержание налога у источника и какова конвертация валюты у брокера.
Часто задаваемые вопросы
REIT — это то же самое, что владеть недвижимостью?
Нет. Вы владеете акциями, которые торгуются ежедневно и движутся вместе с настроениями рынка, а не с оценками недвижимости. Вы не контролируете здания и не получаете такого же налогового режима, как прямой собственник.
Почему дивиденды REIT выглядят высокими?
Правила распределения нередко требуют выплачивать значительную долю дохода, поэтому доходность может превышать доходность обычных акций. Высокая доходность может отражать и риск.
Могут ли REIT терять в стоимости?
Да. Цены могут существенно падать, особенно когда резко дорожают заимствования или слабеет сектор.