Principais conclusões
- Um REIT listado permite ter parte de uma carteira de imóveis geradores de renda em uma conta de corretora comum.
- Os REITs geralmente distribuem boa parte da renda, mas os dividendos podem ser cortados.
- Use FFO, ocupação, alavancagem e preço sobre NAV, e não apenas o lucro líquido.
- Um fundo de REITs diversifica entre empresas; um único REIT se concentra em poucos ativos.
- Juros, economia e tendências setoriais movem os preços dos REITs.
Comprar um imóvel exige uma entrada grande, um financiamento e muita paciência. Um fundo de investimento imobiliário listado, o REIT (real estate investment trust), oferece outro caminho: você compra ações de uma empresa dona de imóveis, em uma conta de corretora comum, no valor que escolher. Essa conveniência vem com suas próprias contrapartidas.
O que é um REIT
Um REIT é uma empresa ou trust que possui, e normalmente administra, imóveis que geram renda, como escritórios, galpões, apartamentos, shopping centers, data centers ou prédios de saúde. Os inquilinos pagam aluguel; o REIT cobre os custos e distribui boa parte do lucro aos acionistas.
Em muitos países, o rótulo REIT é um status legal. Para ter tratamento tributário favorável, a empresa normalmente precisa distribuir uma alta parcela da sua renda e respeitar limites sobre o que possui. As condições exatas variam conforme o país, então verifique como as regras se aplicam ao REIT que você está considerando.
- REITs de propriedades (equity REITs) possuem e alugam imóveis. A maior parte do mercado é desse tipo.
- REITs de recebíveis (mortgage REITs) mantêm empréstimos ou títulos lastreados em hipotecas e ganham juros. São mais sensíveis aos juros e às condições de financiamento.
- REITs listados são negociados em bolsa, de modo que você pode comprar e vender a preços de mercado.
- REITs não listados são vendidos por canais privados, com liquidez limitada e taxas muitas vezes mais altas. Não são o que uma conta de corretora comum oferece.
Formas de ter exposição imobiliária por meio de uma corretora
| Via | O que você possui | Principal vantagem | Principal ponto de atenção |
|---|---|---|---|
| Ação de um único REIT | Uma fatia de uma empresa imobiliária | Escolha direcionada de setor | Concentração em poucos ativos |
| ETF ou fundo de REITs | Uma cesta de vários REITs | Diversificação entre empresas | Taxas do fundo; ainda há risco do ciclo imobiliário |
| Incorporadoras e construtoras | Ações de empresas de construção | Ligadas à atividade habitacional | Cíclicas; sem renda de aluguel |
| CFDs imobiliários ou derivativos de índices | Um contrato, não um ativo | Acesso de curto prazo e venda a descoberto | Alavancagem, custos de financiamento, sem propriedade |
| Imóvel direto | Um prédio (não por corretora) | Controle e uso pessoal | Muito capital, baixa liquidez, custos altos |
Lendo um REIT: os números que importam
O lucro contábil comum pode enganar no caso de empresas imobiliárias, porque os prédios são depreciados no papel enquanto muitas vezes mantêm ou aumentam de valor. Por isso, os REITs divulgam os fundos das operações (FFO, funds from operations) como uma medida mais limpa do lucro em caixa.
Um cálculo ilustrativo: um REIT informa lucro líquido de 50, depreciação de 40 e um ganho pontual de 10 com a venda de um imóvel. O FFO é 50 mais 40 menos 10, ou seja, 80. Se há 100 ações em circulação, o FFO por ação é 0,80. Se as ações são negociadas a 16 e o REIT paga 0,64 por ano, o yield é de 4% e o payout é de 80% do FFO.
- Ocupação: a parcela do espaço que está alugada. Uma ocupação em queda costuma anteceder uma renda menor.
- Prazo dos contratos e qualidade dos inquilinos: contratos longos com bons inquilinos tornam a renda mais estável.
- Alavancagem: a dívida em relação aos ativos e quanta dívida vence em breve. Imóveis costumam ser financiados com empréstimos.
- Preço sobre o valor patrimonial líquido (NAV): uma ação pode ser negociada com desconto ou prêmio em relação ao valor estimado dos imóveis.
- Setor e região: um REIT de shoppings e um REIT de galpões enfrentam condições muito diferentes.
O que move os preços dos REITs
Os REITs ficam entre as ações e os títulos de renda fixa. O aluguel dá uma renda parecida com a de um título, mas os preços das ações se movem com o humor do mercado, os custos de empréstimo e a economia. Quando os juros sobem, o financiamento fica mais caro, os rendimentos dos títulos competem por investidores em busca de renda e as avaliações dos imóveis costumam sofrer pressão. A queda dos juros pode ter o efeito oposto.
Diferentes tipos de imóvel reagem de maneira diferente. Prédios de escritórios podem sofrer se o trabalho remoto reduzir a demanda. Prédios logísticos dependem do comércio e dos padrões de consumo. O aluguel residencial pode ser regulado. Diversificar entre setores pode diminuir o impacto de uma única tendência.
Uma rotina curta de avaliação
Antes de comprar um REIT ou um fundo de REITs
- Identifique o que ele possui. Leia os tipos de imóvel, as localizações e os maiores inquilinos.Dica: A ficha técnica de um fundo lista os pesos por setor e por país.
- Verifique o financiamento. Observe o índice de endividamento, a taxa de juros média e as datas de refinanciamento.
- Examine o payout. Compare os dividendos com o FFO, e não com o lucro líquido, e fique atento a pagamentos esticados além do razoável.
- Compare a avaliação. Veja o preço em relação ao valor patrimonial líquido e a REITs semelhantes.
- Revise impostos e custos. Verifique como os dividendos são tributados na sua jurisdição, qualquer retenção na fonte no exterior e a conversão de moeda da corretora.
Perguntas frequentes
REITs são o mesmo que ter um imóvel?
Não. Você possui ações, que são negociadas diariamente e se movem com o humor do mercado, e não com laudos de avaliação. Você não controla os prédios nem recebe o mesmo tratamento tributário que um proprietário direto.
Por que os dividendos dos REITs parecem altos?
As regras de distribuição muitas vezes exigem que grande parte da renda seja paga, então os yields podem superar os de ações comuns. Um yield alto também pode refletir risco.
REITs podem perder valor?
Sim. Os preços podem cair de forma significativa, sobretudo quando os custos de empréstimo disparam ou um setor enfraquece.