Puntos clave
- Un REIT cotizado te permite poseer parte de una cartera de inmuebles generadores de ingresos en una cuenta de bróker normal.
- Los REIT suelen distribuir gran parte de sus ingresos, pero los dividendos pueden recortarse.
- Usa el FFO, la ocupación, el apalancamiento y el precio sobre NAV en lugar de solo el beneficio neto.
- Un fondo de REIT diversifica entre empresas; un solo REIT concentra el riesgo en pocos activos.
- Los tipos de interés, la economía y las tendencias sectoriales mueven los precios de los REIT.
Comprar un edificio exige una gran entrada, una hipoteca y mucha paciencia. Un fideicomiso de inversión inmobiliaria, normalmente llamado REIT, ofrece otra vía: compras acciones de una empresa que posee inmuebles, desde una cuenta de bróker normal y por el importe que elijas. Esa comodidad tiene sus propias contrapartidas.
Qué es un REIT
Un REIT es una empresa o fideicomiso que posee, y normalmente gestiona, inmuebles que generan ingresos, como oficinas, almacenes, apartamentos, centros comerciales, centros de datos o edificios sanitarios. Los inquilinos pagan alquiler; el REIT cubre los costes y distribuye gran parte del beneficio entre los accionistas.
En muchos países, la etiqueta REIT es un estatus legal. Para acogerse a un tratamiento fiscal favorable, la empresa normalmente debe distribuir una gran proporción de sus ingresos y cumplir límites sobre lo que posee. Las condiciones exactas varían según el país, así que comprueba cómo se aplican las normas al REIT que estés considerando.
- Los REIT de capital (equity REIT) poseen y alquilan inmuebles. La mayor parte del mercado es de este tipo.
- Los REIT hipotecarios mantienen préstamos o valores hipotecarios y obtienen intereses. Son más sensibles a los tipos de interés y a las condiciones de financiación.
- Los REIT cotizados se negocian en un mercado, por lo que puedes comprar y vender a precios de mercado.
- Los REIT no cotizados se venden por canales privados, con liquidez limitada y a menudo con comisiones más altas. No son lo que ofrece una cuenta de bróker estándar.
Formas de obtener exposición inmobiliaria a través de un bróker
| Vía | Qué posees | Principal ventaja | Principal aspecto a vigilar |
|---|---|---|---|
| Acción de un solo REIT | Una porción de una empresa inmobiliaria | Elección dirigida de sector | Concentración en pocos activos |
| ETF o fondo de REIT | Una cesta de muchos REIT | Diversificación entre empresas | Comisiones del fondo; sigue habiendo riesgo del ciclo inmobiliario |
| Promotores y constructoras de viviendas | Acciones de empresas de construcción | Vinculado a la actividad de vivienda | Cíclico; no son ingresos por alquiler |
| CFD inmobiliarios o derivados sobre índices | Un contrato, no un activo | Acceso a corto plazo y venta en corto | Apalancamiento, costes de financiación, sin propiedad |
| Inmueble directo | Un edificio (no a través de un bróker) | Control y uso personal | Mucho capital, baja liquidez, costes altos |
Cómo leer un REIT: las cifras que importan
Los beneficios ordinarios pueden inducir a error en las empresas inmobiliarias, porque los edificios se amortizan sobre el papel mientras a menudo mantienen o aumentan su valor. Por eso los REIT informan de los fondos procedentes de las operaciones, o FFO, como una medida más limpia del beneficio en efectivo.
Un cálculo ilustrativo: un REIT declara un beneficio neto de 50, una amortización de 40 y una ganancia puntual de 10 por la venta de un inmueble. El FFO es 50 más 40 menos 10, es decir, 80. Si tiene 100 acciones en circulación, el FFO por acción es 0,80. Si las acciones cotizan a 16 y el REIT paga 0,64 al año, la rentabilidad por dividendo es del 4% y el pago es el 80% del FFO.
- Ocupación: la proporción de espacio que está alquilada. Una ocupación a la baja suele anticipar menores ingresos.
- Duración de los contratos y calidad de los inquilinos: los contratos largos con inquilinos sólidos hacen los ingresos más estables.
- Apalancamiento: la deuda en relación con los activos y cuánta deuda vence pronto. Los inmuebles suelen financiarse con endeudamiento.
- Precio sobre valor liquidativo de los activos (NAV): una acción puede cotizar con descuento o con prima respecto al valor estimado de los inmuebles.
- Sector y región: un REIT de centros comerciales y uno de almacenes afrontan condiciones muy distintas.
Qué mueve los precios de los REIT
Los REIT se sitúan entre las acciones y los bonos. El alquiler aporta ingresos similares a los de un bono, pero los precios de las acciones se mueven con el sentimiento, los costes de endeudamiento y la economía. Cuando suben los tipos de interés, la financiación se encarece, las rentabilidades de los bonos compiten por los inversores que buscan ingresos y las valoraciones inmobiliarias a menudo sufren presión. Una bajada de tipos puede tener el efecto contrario.
Los distintos tipos de inmuebles responden de forma diferente. Los edificios de oficinas pueden sufrir si el teletrabajo reduce la demanda. Los edificios logísticos dependen del comercio y de los patrones de consumo. El alquiler residencial puede estar regulado. La diversificación entre sectores puede atenuar el impacto de una sola tendencia.
Una breve rutina de evaluación
Antes de comprar un REIT o un fondo de REIT
- Identifica lo que posee. Lee los tipos de inmuebles, las ubicaciones y los mayores inquilinos.Consejo: La ficha de un fondo enumera los pesos por sector y país.
- Revisa la financiación. Mira el ratio de deuda, el tipo de interés medio y las fechas de refinanciación.
- Examina el pago. Compara los dividendos con el FFO en lugar de con el beneficio neto, y busca pagos forzados al límite.
- Compara la valoración. Observa el precio en relación con el valor liquidativo de los activos y con REIT similares.
- Revisa impuestos y costes. Comprueba cómo tributan los dividendos en tu jurisdicción, las posibles retenciones en el extranjero y la conversión de divisas del bróker.
Preguntas frecuentes
¿Son los REIT lo mismo que poseer un inmueble?
No. Posees acciones, que se negocian a diario y se mueven con el sentimiento del mercado, no con las tasaciones. No controlas los edificios ni obtienes el mismo tratamiento fiscal que un propietario directo.
¿Por qué los dividendos de los REIT parecen altos?
Las normas de distribución suelen exigir que se pague una gran proporción de los ingresos, por lo que las rentabilidades pueden superar las de las acciones típicas. Una rentabilidad alta también puede reflejar riesgo.
¿Pueden los REIT perder valor?
Sí. Los precios pueden caer de forma significativa, en particular cuando se disparan los costes de endeudamiento o se debilita un sector.